Schuldbriefe

Wenn der Kauf, der Umbau oder die Renovation des eigenen Hauses ansteht, wird meistens Fremdkapital benötigt und eine Hypothek aufgenommen. Das Wort „Hypothek“ ist dem Gesetz jedoch fremd. Die Hypothek besteht rechtlich gesehen einerseits aus der Forderung der Geldgeberin (Kreditinstitut) und dem Pfandrecht am Grundstück. Wird die Kreditforderung nicht beglichen, so kann sich die Kreditgeberin gestützt auf das Pfandrecht aus dem Erlös der verpfändeten Sache befriedigen. Handelt es sich bei der verpfändeten Sache um ein Grundstück, so spricht man von einem Grundpfand. Es existieren zwei Arten von Grundpfändern, die Grundpfandverschreibung und der Schuldbrief. Ein Grundpfand wird durch den Eintrag ins Grundbuch begründet, gestützt auf einen öffentlich beurkundeten Vertrag. Von Bedeutung für die Praxis ist der Schuldbrief.

Was genau ist ein Schuldbrief?

Durch einen Schuldbrief wird eine persönliche Forderung begründet, die grundpfändlich sichergestellt ist (Art. 842 Abs. 1 ZGB). Die Schuldbriefforderung ist eine persönliche Forderung. Das bedeutet, dass der Schuldner nicht nur mit dem verpfändeten Grundstück, sondern mit seinem ganzen Vermögen haftet.

Es gibt zwei Arten von Schuldbriefen: zum einen den Papier-Schuldbrief und seit dem 1. Januar 2012 (Sachenrechtsrevision) den sogenannten Register-Schuldbrief. 

Beim Papier-Schuldbrief wird bei der Errichtung nebst der Eintragung in das Grundbuch ein Pfandtitel (Urkunde) ausgestellt. Dieser Pfandtitel ist ein verkehrsfähiges Wertpapier, das entweder auf den Inhaber (= Inhaberschuldbrief) oder auf den Namen einer Person (= Namenschuldbrief) ausgestellt wird. Der Schuldbrief wird beim zuständigen Grundbuchamt errichtet. Der Grundbuchverwalter stellt den Pfandtitel aus und unterschreibt diesen. Zu guter Letzt wird der Schuldbrief ins Grundbuch eingetragen. Die Urkunde ist mehr als nur ein Dokument. Man kann sich es so vorstellen, als würde ein Teil des Grundbuchs im Umlauf sein. Das Pfandrecht am Grundstück kann nur geändert oder gelöscht werden, wenn der Schuldbrief dem Grundbuchamt eingereicht wird. Ist der Schuldbrief verloren gegangen, so muss er vom Gericht für kraftlos erklärt werden. Wird ein getilgter Papier-Schuldbrief nicht gelöscht, muss er unbedingt sicher aufbewahrt werden. Am besten an einem Ort, an dem der Eigentümer und allenfalls auch seine Erben ihn wiederfinden.

Der Register-Schuldbrief bedarf ebenfalls eines öffentlich beurkundeten Vertrages zwischen Gläubiger und Schuldner und entsteht mit der Eintragung im Grundbuch. Der Register-Schuldbrief  lautet immer auf den Namen des Gläubigers oder des Grundeigentümers. Der Register-Schuldbrief ist ein Registerpfandrecht. Es wird kein Wertpapier ausgestellt.

Wichtig: Das Bezahlen der Schuld an den Gläubiger hat nicht automatisch das Erlöschen der Forderung zur Folge. Die Schuldbriefforderung besteht im Nominalbetrag weiter. Nach der Tilgung der Schuld kann der Schuldner (Eigentümer) vom Gläubiger verlangen, dass dieser der Übertragung des Register-Schuldbriefs auf den Namen des Schuldners zustimmt, oder den Papier-Schuldbrief herausgibt. Dem Gläubiger steht es frei, beim Papier-Schuldbrief den abbezahlten Schuldbrief beim Grundbuchamt zur Löschung einzureichen oder ihn an einem sicheren Ort aufzubewahren bzw. beim Register-Schuldbrief die Löschung des Eintrages im Grundbuch zu verlangen oder den Schuldbrief fortbestehen zu lassen. Kommt es zu einem späteren Zeitpunkt zu einer erneuten Hypothekaraufnahme, können durch die Wiederverwendung des getilgten Schuldbriefes Gebühren eingespart werden.

Wie wird ein Schuldbrief errichtet?

Die Pfandrechtserrichtung erfolgt in zwei Stufen:

  1. Abschluss des Pfandvertrages. Dieser Vertrag wird in den meisten Fällen durch die Bank ausgearbeitet und dem Notariat zugestellt. In einem zweiten Schritt wird der Vertrag öffentlich beurkundet.
  2. Nach erfolgter Beurkundung muss der Grundeigentümer dem Grundbuchamt die schriftliche Grundbuchanmeldung auf Eintragung des Grundpfandrechts abgeben.

Das Grundbuchamt lässt der Bank daraufhin das sogenannte Interimszeugnis zukommen. Die Interimsurkunde ist die Bestätigung der Anmeldung des Schuldbriefs zur Eintragung im Grundbuch. Gestützt auf diese Urkunde gibt die Bank in der Regel das Darlehen frei.

Wie wird der Schuldbrief gelöscht?

Soll das Grundpfandrecht gelöscht werden, so geschieht dies grundsätzlich durch eine entsprechende Grundbuchanmeldung des Eigentümers. Handelt es sich um einen Paper-Schuldbrief, so wird meist der Schuldbrief zusammen mit der Löschungsbewilligung des ehemaligen Gläubigers eingereicht. Beim Register-Schuldbrief ist dem Notariat/Grundbuchamt die Löschungsbewilligung des im Grundbuch eingetragenen Gläubigers sowie die Grundbuchanmeldung des Eigentümers einzureichen.

Umwandlung des Papier-Schuldbriefs in einen Register-Schuldbrief

Alle Papier- Schuldbriefe, die vor dem 1. Januar 2012 errichtet wurden, können durch gemeinsamen schriftlichen Antrag des Eigentümers (Schuldner) und des Gläubigers in Register-Schuldbriefe umgewandelt werden.