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Das Gebäude richtig unterhalten

11.08.2017     THOMAS AMMANN dipl. Arch. FH, Ressortleiter Energie- und Bautechnik beim HEV Schweiz

Unterhalts- und Erneuerungsplanung – Eine sorgfältige und stetige Pflege des Gebäudes schont das Portemonnaie. Denn regelmässiger Gebäudeunterhalt hilft, das Ausfallrisiko zu vermindern – und der Unterhalt kommt den Eigentümer günstiger zu stehen als unvorhergesehene Reparaturen.

Viele Autofahrer hegen und pflegen ihr Auto mit grosser Sorgfalt. Regelmässig lassen sie einen Service in der Garage durchführen, und am Sonntagmorgen polieren sie das Gefährt in der «Stützliwösch» auf Hochglanz. Für Gebäude hingegen ist eine solche Hingabe weniger verbreitet. Ob es an der fehlenden Kilometerstandanzeige bei einem Gebäude liegt, die doch im Auto so praktisch auf den nächsten Servicetermin aufmerksam macht? Fakt ist, dass auch Gebäude einen periodischen Service benötigen – auch sie sollten von Zeit zu Zeit auf ihre Funktionstüchtigkeit überprüft werden. Gebäudeunterhalt ist das Stichwort.

Instandhaltung

Der Begriff Gebäudeunterhalt wird in der Fachwelt weiter in die Themen Instandhaltung, Instandsetzung und Erneuerung unterteilt. Unter Instandhaltung werden sämtliche Arbeiten subsumiert, die dafür sorgen, dass ein Gebäude oder ein Gerät weiter betrieben werden kann. Entsprechend entfällt ein grosser Anteil dieser Arbeiten auf Reinigung und Kontrolle. Etliche Bauteile und Materialien werden durch Schmutz oder Umwelteinflüsse angegriffen. Dank regelmässiger Reinigung kann deren Lebensdauer verlängert werden. Deutlicher noch kommt der Aspekt bei Geräten zum Tragen. Heizungsgeräte, die Luft aus einem staubigen Kellerraum ansaugen, werden schneller störanfällig als solche in einer sauberen Umgebung.

Die Kontrolle eines Bauteils erfolgt visuell oder in Form einer Funktionskontrolle. Sämtliche Bauteiloberflächen können, gut auch durch den Laien, visuell begutachtet werden. Neben der Fassade oder den Fensterrahmen gilt es, auch bei Kittfugen und Verkleidungen im Innenraum genau hinzusehen. Nicht direkt einsehbare Orte muss man ebenso periodisch begutachten. Das Dach wird, zumal es meist für den Laien nicht zugänglich ist, häufig vergessen. Dachrinnen und Wasserabläufe sollten mindestens einmal jährlich angeschaut werden – und selbst bei der Kanalisationsleitung schadet ein Blick alle fünf Jahre mithilfe der Untersuchungskamera nicht.

Stellt man überdurchschnittliche Verschmutzungen oder erste Anzeichen von Schäden fest, muss man selbstverständlich weitere Massnahmen einleiten. Das Entfernen von Laub aus dem Abwasserschacht oder das Fetten von beweglichen Teilen an Markisen kann der Laie gut selbst übernehmen. Für Arbeiten wie das Reinigen des Aufzugschachts ist eine Fachperson beizuziehen.

Instandsetzung und Erneuerung

Wenn aufgrund eines Defektes ein Fehlerstromschutzschalter ersetzt oder ein Parkettboden abgeschliffen und neu geölt wird, spricht man von Instandsetzung. Diese instand gesetzten Bauteile sollten danach wieder während eines weiteren Lebenszyklus genutzt werden können. Auf der Stufe der Instandsetzung sind bereits eine gewisse handwerkliche Begabung oder entsprechendes Fachwissen notwendig – für einzelne Arbeiten sind Fachkenntnisse sogar vorgeschrieben.

Der Übergang von der Instandsetzung in die Erneuerung einzelner Elemente oder ganzer Bauteile ist fliessend. Grundsätzlich wird mit diesem Schritt wieder ein neubauwertiger Zustand erreicht.

Übersicht verschaffen

Die Kontrollen und Arbeiten rund um ein Haus sind vielfältig. Damit man stets den Überblick bewahrt, helfen Checklisten weiter. Idealerweise sind diese nach Bauteil und nach Regelmässigkeit der Ausführung geordnet. Bei Fenstern zum Beispiel empfiehlt es sich, alle zwei Jahre die Beschläge nachzustellen und zu fetten. Einen Neuanstrich benötigen Holzfenster jedoch nur alle vier bis acht Jahre, je nach Anstrichqualität. Wird diese Checkliste jeweils im Frühjahr und im Herbst einmal hervorgeholt, und arbeitet man die darin enthaltenen Punkte sorgfältig ab, stellt man einen
grosser Teil des Unterhalts sicher.

Eine Unterstützung bieten auch Serviceabonnements. Für technische Geräte wie die Heizung oder den Lift sind solche bekannt und weit verbreitet. Für den Lift sind sie gar vorgeschrieben. Serviceverträge werden heute vermehrt auch für andere Installationen angeboten, sei es für Haushaltsgeräte oder die Dachinspektion.

Ob und in welchem Umfang solche Serviceverträge abgeschlossen werden, hängt stark von den eigenen Vorlieben ab. Mit einem Vollservicevertrag, der die Ersatzteile ebenfalls beinhaltet, muss der Eigentümer an nichts mehr denken und hat trotzdem Gewähr, dass das Gerät zuverlässig läuft. Schliesst der Eigentümer kein Abo ab, liegt es in seiner Verantwortung, das entsprechende Gerät ab und an zu kontrollieren und bei Bedarf einen Servicemonteur aufzubieten. Dieses Vorgehen ist meist günstiger als ein Vollservicevertrag, dafür liegt das Kostenrisiko beim Eigentümer. Ergänzend zur Checkliste hilft es, in einem Unterhaltsjournal einzelne Erneuerungsmassnahmen festzuhalten. Die Übersicht, die man damit hat, unterstützt nicht nur beim Ausfüllen der Steuererklärung, sondern auch beim Planen von weiteren Erneuerungsarbeiten. Beide – Checkliste und Journal zum Unterhalt – werden mit dem neuen Ratgeber- Buch «Unterhalts- und Erneuerungsplanung » des HEV Schweiz zu Verfügung gestellt.

Benefit: Vorbeugen bringt Sicherheit

Regelmässige Kontroll- und Unterhaltsarbeiten verringern das Ausfallrisiko bei Geräten und verlängern die Lebensdauer von Bauteilen. Ein Flachdach mit Moosbewuchs ist einem grösseren Risiko von stehendem Wasser und potenziellen Lecks ausgesetzt als eines, das regelmässig gereinigt wird. Von einer Heizungsumwälzpumpe, die im September getestet wurde, kann erwartet werden, dass sie auch zu Beginn der Heizperiode verlässlich anspringt. Nicht zuletzt dank des eigenen Wissens über den Zustand der einzelnen Bauteile lässt sich die Erneuerung langfristig planen und die
Finanzierung sichern.